Landwirtschaftliche Fläche als Garten nutzen

[Hühnernanny]

Hallo Ihr Lieben,
erstmal allen ein glückliches und gesegnetes neues Jahr!
Wir sind nun tatsächlich am Schauen nach einem größeren Haus mit größerem Garten und haben auch ein wunderschönes, recht neues Haus ganz in der Nähe unserer Pferde in Aussicht. Allerdings ist der Garten viel zu klein, es grenzt aber direkt an ein 1500 qm großes Feld, das wir auch haben können. Das ist aber landwirtschaftliche Nutzfläche, dh im Moment einfach Wiese. Was ist denn auf so einer Fläche erlaubt? Wir wollen dort natürlich die Hühner und Hasen halten, aber auch Bäume pflanzen, Blumenbeete anlegen und auch ein paar Gemüsebeete. Außerdem einen Sitzplatz und einen Sandkasten und eine Schaukel für die Kinder. Anscheinend geht so eine Umnutzung aber nicht nach Lust und Laune und auch ein Zaun ist nicht ohne weiteres erlaubt.
Kennt Ihr Euch da aus? Hat jemand etwas Ähnliches gemacht? Ohne eine Nutzungsmöglichkeit in unserem Sinne werden wir das Haus auch nicht kaufen.

[mariosey]

Das erste Problem dürfte sein, das Landwirte ein Vorrangiges Kaufrecht haben, sprich, wenn plötzlich irgendein Landwirt der ne angrenzende Fläche hat diese kleine Stückchen habn will, bekommt der es definitiv vor dir.

[Hühnernanny]

Das Grundstück gehört den Eltern des Hausbesitzers und wir würden es bekommen, das ist schon geklärt. Aber wir wollen es halt nur, wenn wir es entsprechend nutzen können und das ist eben noch nicht klar.

[Orpington/Maran]

Ist Hühnerhaltung nicht landwirtschaftliche Nutzung ?!

[Lisa R.]

Kein Landwirt kann Dir "plötzlich" ein Stück Land zwangsweise abkaufen, das Dir gehört, nur weil er eine angrenzende Fläche schon besitzt.

Hühnerhaltung ist rechtlich gesehen nur dann landwirtschaftliche Nutzung, wenn der Hühnerhalter entweder Voll- oder Nebenerwerbslandwirt ist. Als Hobbyhalter ist man kein Landwirt, also ist es keine landwirtschaftliche Nutzung. Gilt für alle Nutztiere, nicht nur für Hühner.

Schwierige Situation.

[Huhnihunde]

Lisa hat die Situation schon beschrieben. Nicht einmal die Umzäunung und Nutzung der Fläche für die private Pferdehaltung ist gestattet.
Am besten erkundigst du dich bei dem Bauamt deiner Gemeinde. Dort können sie dir auch Auskunft über die erlaubte Flächennutzung geben. So wie von dir gewünscht, darf ein als Landwirtschaftliche Fläche eingetragener Bereich leider nicht genutzt werden. Evtl. wäre eine Umnutzung als Bauerwartungsland möglich, dann könntest du eure Vorhaben auf dieser Fläche umsetzen. Die Umwidmung wäre aber mit Kosten verbunden und ist vom Besitzer zu beantragen. Diese Umwidmung kann aber Begehrlichkeiten wecken. Bauerwartungsland läßt sich in wachsenden Gemeinden gut verkaufen.

[LittleSwan]

wir haben so ein Stück Land gekauft. Es befindet sich darüber hinaus auch noch in einem Landschaftsschutzgebiet. Den Rest kannst du dir denken ... kein Zaun ... was folgt, ergibt sich ein Stück weit aus dieser Konsequenz.
Und keiner informiert einen von sich aus (vorher) richtig.
Der Gedanke, sich beim Bauamt über die grundsätzlichen Möglichkeiten zu erkundigen, ist sicher gut!

[Hühnernanny]

Danke für die Antworten.
Die Anfrage beim Bauamt läuft schon, und der Besitzer hat ja Interesse, dass wir das Grundstück in unserem Sinne nutzen können damit wir das Haus kaufen. Als Bauerwartungsland wird es wohl nicht umgeschrieben werden.
Auf jeden Fall werden wir vorher alles gut klären, immerhin haben wir hier ja ein sehr schönes Haus mit tollem Garten. Nur wussten wir eben vor 13 Jahren nicht, dass wir mal 6 Kinder und so viele Tiere haben und damals gab die finanzielle Situation nicht mehr her.
Wegen den Kindern brauchen wir aber eben auch die Nähe zu Kindergarten und Schulen, so dass wir nicht ganz abseits wohnen können.
Habt Ihr noch Ideen, wie man die private Nuzung an die landwirtschaftliche Fläche anpassen kann, so dass es mit einer Genehmigung eher klappt?

[2Rosen]

Wenn es definitiv fix wäre dass ihr Eigentümer von Haus und Fläche werdet (und bleibt) fragt mal beim örtlichen NABU nach wie die Modalitäten sind daraus eine Streuobstwiese zu machen.
Ist im Augenblick total "in".
Unterstützung ist immer gut und evtl. gibt´s sogar noch irgendwo Zuschüsse her.
Was dann allerdings noch zusätzlich auf einer Streuobstwiese stehen und genutz werden darf müsstet ihr vorher klären.
Einzäunen ist allerdings selbst dann noch nicht so einfach genehmigt...

[zickenhuhn]

Wenn eine landwirtschaftliche Fläche verkauft wird von dritten (hier die Eltern vom Verkäufer des Hauses) haben ortsansäßige Landwirte das Vorkaufrecht.Anders sieht es aus,wenn der Verkäufer auch der direkte Verkäufer der Wiese wäre,Geflügelhaltung als Hobbyhaltung fällt nicht unter landwirtschaftlichen Nutzung (kommt auf die Menge der Tiere an) Zumindestens ist es bei uns so.Da würde ich mich vorher genau erkundigen und das Ergebnis schwarz auf weiß (schriftlich) geben lassen.

[Vinny]

Du müsstest mal gucken, wie es in eurem Bundesland geregelt ist.
Das ist oftmals unterschiedlich.. Unser Wald ist als "ackerland" im Grundbuch als Flurstück aufgeführt (guck unbedingt ins Grundbuch, ob das Feld tatsächlich Landwirtschaftliche Fläche heißt oder wie genau es dort steht)
jedenfalls dürften wir, obwohl aks ackerland deklariert, nicht ohne weiteres die Bäume fällen.
Dann kommt das baurecht dazu. Das entfällt teilweise gänzlich auf ackerland oder nur eingeschränkt möglich.
Meine Ställe im Wald dürfen nicht über 20 kubikkmeter Raum haben. RAUMINHALT.

am einfachsten ist es, beim Bauamt nachzufragen. Häufig wird einem da nett geholfen

[Quaki]

Hallo
1. Zuerst mal abklären ob Landschaftsschutzgebiet. Da darf gar nichts gemacht werden.
2. Wiesen dürfen im Ländle allgemein nicht ohne Genehmigung umgepflügt oder zu Garten gemacht werden.
3. Das mit dem "der Landwirt hat Vorrang" ist nur, wenn ein Landwirt das Grundstück auch haben möchte "es wichtig für seinen Betrieb ist" und er es bisher gepachtet hatte. Dürfte bei einer so kleinen Wiese höchstens den Nachbarn ansprechen.
4. Vom Amt unbedingt alles schriftlich geben lassen.
5. Möglicherweise könnte es einfacher/schneller gehen, wenn der Verkäufer sich da an die Verwaltung wendet.

[KaosEnte]

manchesmal besteht auch die Möglichkeit ein an ein bebautes Grundstück anliegendes Stück Land zur Obstwiese umwidmen zu lassen. Da darf dann ein Zaun (wegen Wildverbiss) rundrum. Allerdings gibts da wieder Vorgaben bezüglich der Obstbäume. Hochstamm, Menge etc..
Aber wenn das ginge, da dann nen Sandkasten aufzustellen und Hühner laufen zu lassen sollte dann das geringste Problem sein. Den Stall könntest notfalls ja dirket an die Grenze zwischen den Grundflächen stellen.

[Hühnernanny]

Die Wiese ist im Moment verpachtet und der Landwirt will sie wohl schon ganz gerne behalten. Spannend,das alles, wir werden uns das alles sehr gut überlegen, da wir ja schließlich unser jetziges Haus aufgeben müssen und das tut mir schon ziemlich leid. Aber in ein paar Jahren,wenn die kleineren Kinder auch mal ein Zimmer haben wollen wird es wohl ziemlich eng hier.
Und auf jeden Fall werden wir uns alles schriftlich geben lassen.
Toll dort wäre einfach auch ein sehr kurzer Weg zu unseren Pferden. Jetzt im Alltag ist es oft schon viel, da wir ja auch das meiste selber machen müssen und im Moment ein Fahrtweg von 15-30 min je Strecke dazukommt. Das ist vorallem für die Großen mit den Hausaufgaben manchmal schwierig. Und dann muss die ganze Sippe warten, bis alles fertig ist und jeder reiten konnte.

[Stefanie]

Die Wiese ist im Moment verpachtet und der Landwirt will sie wohl schon ganz gerne behalten.

Wenn sie verpachtet ist, wirst Du den Pachtvertrag beim Kauf übernehmen und erstmal weiterlaufen lassen müssen. Keinesfalls kannst Du die Wiese sofort für eigene Zwecke nutzen. Das ist bei Pacht - soweit ich weiß - ähnlich wie bei Miete: Kauf bricht nicht Miete.

[Gimar]

Bei uns dauert so ein Pachtvertrag 2 Jahre, Stichtag ist September, da gibt es auch die Pacht.
Hab letztes Jahr ein Stück gekauft, das verpachtet war bzw weiter ist.
Vorkaufsrecht gab es da nicht, wobei ich den Bauern kenne und er das Stück eh nicht kaufen wollte.
Was mich aber richtig geärgert hat,ich durfte die Stadt dafür bezahlen, dass sie geprüft hat, ob sie es kaufen möchte!
:cluebat

[zickenhuhn]

Richtig 2 Jahre,sofern nichts anderes schriftlich festgelegt ist.Und wenn der Landwirt Interresse an der Wiese hat,sieht es nicht gut aus.

[Ramina]

Na ja, sicher hat der Landwirt das Vorkaufsrecht. Das nützt ihm aber nichts, wenn die Eigentümer es nicht an ihn verkaufen wollen. Dazu kann sie keiner zwingen.

[Quaki]

Hallo Ramina
Hier in Baden-Württemberg hat der pachtende Landwirt das Vorkaufsrecht, wenn die Wiese verkauft wird und er nachweisen kann, dass er das Grundstück für seinen Betrieb benötigt.
Wenn der Eigentümer nicht an diesen verkaufen möchte, muß er das Grundstück behalten.
Da ist das Landwirtschaftsamt hier ziemlich dahinter her, dass das Grundstück kein anderer kaufen kann, bzw. der Kaufvertrag dann ungültig ist, das Grundstück nicht auf den neuen Besitzer eingeschrieben wird.

[Gansundhuhn]

Man könnte ja die Fläche auch erstmal pachten mit einer Laufzeit von 50 und mehr Jahren. Mit der Option zum Kauf. Natürlich nachdem der jetzige Pachtvertrag gekündigt wurde.
LG Kerstin

[Ramina]

Hallo Ramina
Hier in Baden-Württemberg hat der pachtende Landwirt das Vorkaufsrecht, wenn die Wiese verkauft wird und er nachweisen kann, dass er das Grundstück für seinen Betrieb benötigt.
Wenn der Eigentümer nicht an diesen verkaufen möchte, muß er das Grundstück behalten.
Da ist das Landwirtschaftsamt hier ziemlich dahinter her, dass das Grundstück kein anderer kaufen kann, bzw. der Kaufvertrag dann ungültig ist, das Grundstück nicht auf den neuen Besitzer eingeschrieben wird.

Das ist hier auch so.
Ich meine, der Landwirt muss die Fläche gar nicht gepachtet haben um Einspruch einzulegen.

Nur, wenn der Besitzer es dem Landwirt nicht verkaufen möchte...
Alternative wäre dann, es zu pachten vom Eigentümer oder eine Nutzung ohne Pacht oder eine Schenkung.
Natürlich muss der bestehende Pacht Ertrag mit dem Landwirt gekündigt werden. 2 Jahre ist die übliche Frist hier.

[Dorintia]

Selbst wenn man dann anstatt des Landwirtes die Fläche pachtet, wir die vorgeschriebene Nutzungsart immer noch die gleiche bleiben.
Und ich habe in diversen Anzeigen auch schon von bei weitem längeren Pachtlaufzeiten gelesen... auch so ein Landwirt möchte ja Planungssicherheit.

Ohne das überhaupt die Chance besteht die Fläche umwidmen zu lassen, würde ich das Haus nicht kaufen, nachher ärgert man sich viel zu sehr.

[Stefanie]

Natürlich muss der bestehende Pacht Ertrag mit dem Landwirt gekündigt werden. 2 Jahre ist die übliche Frist hier.

Mag sein, dass bei Euch 2 Jahre "üblich" sind. Kann sein - bei befristeten Pachtverträgen. Wenn der Pachtvertrag aber ohne Vereinbarung einer Frist geschlossen wurde, ist er unbefristet. Und da wird es in so einem Fall schwer mit Kündigung .............

Ich glaube, ich würde das Anwesen nicht kaufen. Viel zu viele Imponderabilien. Könnt Ihr das verpachtete Grundstück überhaupt kaufen? Wenn ja, wie lange müsst Ihr den bestehenden Pachtvertrag weiterlaufen lassen? Wenn die Pacht beendet ist - wie dürft Ihr als Nicht-Landwirte das Land nutzen?
Nee - das Land ist in meinen Augen für einen Käufer, der kein Landwirt ist und es eigentlich privat nutzen möchte, zunächst mal gar nicht nutzbar - und damit nichts wert.

[Lisa R.]

BGB sagt:

§ 585a Form des Landpachtvertrags
Wird der Landpachtvertrag für längere Zeit als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.

§ 594 Ende und Verlängerung des Pachtverhältnisses
Das Pachtverhältnis endet mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist. Es verlängert sich bei Pachtverträgen, die auf mindestens drei Jahre geschlossen worden sind, auf unbestimmte Zeit, wenn auf die Anfrage eines Vertragsteils, ob der andere Teil zur Fortsetzung des Pachtverhältnisses bereit ist, dieser nicht binnen einer Frist von drei Monaten die Fortsetzung ablehnt. Die Anfrage und die Ablehnung bedürfen der schriftlichen Form. Die Anfrage ist ohne Wirkung, wenn in ihr nicht auf die Folge der Nichtbeachtung ausdrücklich hingewiesen wird und wenn sie nicht innerhalb des drittletzten Pachtjahrs gestellt wird.

594a Kündigungsfristen
(1) Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, so kann jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist bedarf der Schriftform.
(2) Für die Fälle, in denen das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist vorzeitig gekündigt werden kann, ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig; sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.

§ 594b Vertrag über mehr als 30 Jahre
Wird ein Pachtvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann nach 30 Jahren jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Die Kündigung ist nicht zulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Verpächters oder des Pächters geschlossen ist.

Fragen:

Gibt es einen schriftlichen Pachtvertrag? Ist ein Pachtzins vereinbart? Wer zahlt die Berufsgenossenschaft für dieses Grundstück?

Ist kein schriftlicher Pachtvetrag vorhanden und wird kein Pachtzins bezahlt, dann kann es sich um eine "Überlassung" handeln. Vorallem dann, wenn der Eigentümer die Beiträge zur Berufsgenossenschaft selbst zahlt.
Dann gibt es keine Kündigungsfrist, eine Überlassung kann von heute auf morgen widerrufen werden.

[Ramina]

Danke Lisa.

[Hühnernanny]

Na da bin ich ja mal gespannt...Auf jeden Fall werden wir alles ganz genau klären,bevor wir da irgendwas kaufen. Ich werde Euch berichten, wie es ausgeht.

[w.lensing]

Es gibt eine Möglichkeit das Ganze zu umgehen. A: Der Besitzer des Grundstücks (Eltern der Hausverkäufer) kündigen den Pachtvertrag. Übertragen das Grundstück an die Hausbesitzer (Kinder), diese lassen die Parzellen zusammenlegen, und verkaufen beides als eine Einheit an Euch.

[elja]

Anmerkung noch zu der AUsführng von w.lensing:
Das landwirtschaftliche Grundstück muss aus dem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen rausgelöst werden. Ob das möglich ist, wenn der Pachtvertrag ncoh läuft, weiß ich nicht. Hier in BY ist es so, dass so ein Rauslösen ein Ablauf des Pachtverhältnisses darstellt. Mit welchen Fristen weiß ich nicht.

Fazit:
Das Ganze ist ein äußerst kompliziertes Thema, an dem schon sehr sehr viele Verkäufe gescheitert sind. Entweder will ein anderer Landwirt das Grundstück oder dem Verkäufer ist das alles (vor allem für ein so kleines Stück) zu kompliziert oder er findet das, was alles dran hängt zu teuer. Der Landwirt muss für herausgelöstes Betriebsvermögen Steuern zahlen.
Sehr viele Unwägbarkeiten, meine persönliche Meinung, 80% Chance, dass es NICHT klappt.

[w.lensing]

Es kommt immer auf den Versuch an, außerdem glaube ich kaum das ein Landwirt großes Interesse an 1500 m2 hat.

[elja]

klar, probieren ist immer gut. Ein anderer Landwirt will das nur haben, wenn er eine seiner Grenzen gerade zieht. Vorkaufsrecht seitens der Gemeinde gibtes da auch nicht, aber es hängt uendlich viel Bürokrate dran. Hier in BY scheitern solche Sachen normalerweise.

[Hühnernanny]

So, nächsten Mittwoch haben wir nun einen Termin beim zuständigen Amt, danach sind wir schlauer und ich werde Euch berichten.
Die Besitzer der Wiese haben ja schon Interesse, sie uns zu verkaufen, damit wir das Haus nehmen.

[elja]

beide! Grundstücke müssen in denselben Kaufvertrag. Wenn mit der Wiese dann doch noch was schief geht, habt ihr das Haus und keine Wiese!

[w.lensing]

Es muß nicht nur in einen Kaufvertrag, es muß eine Parzelle sein.Dann kann es keinen Ärger mehr geben.

[Hühnernanny]

Etwas sehr spät das Ergebnis: mit der Wiese hätten wir so gut wie gar nichts anfangen dürfen, nichtmal einen Zaun ziehen, keinen Sitzplatz anlegen und Hühner so dicht am Neubaugebiet auch eher nicht. Damit hatte sich dieses Projekt erledigt. Nun schauen wir geduldig nach etwas richtig Großem, ist in unserer Gegend aber echt schwierig. Pferde am Haus wäre super, die Kids brauchen mehr Platz und auch für Hühner und Hasen soll mehr Fläche sein.